Дом без крыши

Анна Окурина

Сегодня очень важно как стимулировать приток инвестиций в строительную отрасль, так и сформировать в ней правила, которые бы полностью соответствовали мировым стандартам

Лариса Гильмудинова: "К IPO компании надо готовиться около трех-четырех лет. Здесь речь идет о займах в размере от 100 миллионов долларов" Фото: Борис Барышников

В пресс-центре журнала "Эксперт-Сибирь" участники рынка обсудили новые схемы финансирования строительства. В ходе круглого стола, посвященного наиболее актуальным вопросам инвестиций в строительную отрасль, профессиональное сообщество бухгалтеров, финансистов, экономистов и юристов инвестиционно-строительных компаний коснулось сложнейших вопросов учета и налогообложения, проблем привлечения средств дольщиков, а также современных инструментов финансирования строительства.

Тормозящие и движущие факторы

Как считают специалисты, в России в условиях стремительного притока инвестиций в строительство законодательные органы не справляются с задачей своевременного обновления нормативной базы, регулирующей строительную деятельность. Интересы государства и предпринимателей на рынке не сбалансированы. В то же время наблюдается тенденция монополизации рынка со стороны крупных компаний, в том числе западных.

"В этих условиях Союз финансистов инвестиционно-строительной отрасли, объединяющий специалистов крупнейших российских компаний, ставит перед собой задачу содействовать развитию соответствующего сегмента сибирского рынка. При отсутствии проблем в отрасли, тормозящих ее развитие, в России увеличится количество возводимого нового жилья, возрастут инвестиции в создание объектов недвижимости различного назначения, Россия станет еще более привлекательной для инвесторов. Предприниматели будут больше вкладывать в развитие местного производства, станут более обеспеченными, а государство будет получать налоги и эффективнее решать социальные задачи", - отмечает председатель Союза финансистов инвестиционно-строительной отрасли Ольга Гаращенко.

По ее мнению, развитие инвестиционно-строительной деятельности, как на рынке жилья, так и промышленной недвижимости, является одним из приоритетных направлений российской экономики, поскольку ему сопутствует рост смежных отраслей экономики.

Новые механизмы финансирования

Рынок жилищного строительства делится на две бизнес-модели : рынок до и после окончания строительства. Заказчики возведения объекта могут быть дольщиками на каждом из этих этапов. У покупателей же есть несколько способов приобрести квартиру.

Помимо покупки через ипотеку, а также без использования ипотечных механизмов, существует третий тип, способствующий повышению спроса. Уже одобрен Правительством РФ законопроект "О строительных сберегательных кассах" (ССК). Планируется, что до конца года он будет принят.

Ольга Гаращенко: "Вексельные займы не имеют статуса ценных эмиссионных бумаг. Акционерные общества, в том числе закрытые, могут воспользоваться облигационными займами" Фото: Борис Барышников

Согласно документу, в качестве ССК выступят специализированные банки. Они будут принимать накопительные депозиты у населения по ставке до 3% годовых. Когда у вкладчика будет половина от стоимости жилья, он может получить в ССК кредит по ставке 6% годовых.

"Стройсберкассы предназначены для людей, у которых недостаточно сбережений, чтобы воспользоваться ипотекой и оплатить первоначальный взнос. Они позволяют при низком проценте депозита накапливать средства в банке в течение определенного периода времени. В Европе это очень распространенная форма накопления средств на покупку жилья", - отмечает начальник отдела правового обеспечения департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмудинова.

Строительные компании России, следуя за европейскими, все больше отходят от участия в долевом строительстве, стараясь привлечь другие финансовые инструменты для продажи готового жилья. "Наиболее доступным и в то же время дорогим инструментом являются кредитные средства. Этот путь имеет два негативных момента: залог и высокая процентная ставка. Возникает вопрос, где взять дешевые ресурсы в ходе строительства? Один из вариантов - средства физических лиц, привлекаемые в строительство в соответствии с 214 статьей Федерального закона", - говорит Лариса Гильмудинова.

Более сложным финансовым инструментом являются вексельные и облигационные займы. "Вексельные займы не имеют статуса ценных эмиссионных бумаг. Акционерные общества, в том числе закрытые, могут воспользоваться облигационными займами, которые достигают 1,5-2 миллиардов рублей. При выпуске облигаций нет необходимости иметь залог", - отмечает Ольга Гаращенко.

Выход на рынок IPO - публичное размещение акций - является самым высоким уровнем финансового привлечения средств. "Эти ресурсы считаются самыми дешевыми, однако лишь крупные компании с хорошей кредитной историей, опытом вексельных и облигационных займов могут себе это позволить. К IPO компании надо готовиться около трех-четырех лет. Здесь речь идет о займах в размере от 100 миллионов долларов", - поясняет Лариса Гильмудинова.

Помимо этих инструментов, сегодня все большую актуальность приобретают закрытые паевые инвестиционные фонды, регулируемые соответствующим законом. Такая модель финансирования заключается в том, что инвесторы являются пайщиками и формируют паевой инвестиционный фонд под руководством управляющей компании, которая является доверительным управляющим на основании договора доверительного управления.

Без лицензии - никуда

Еще один важный аспект в инвестиционно-строительной деятельности, волнующий российских предпринимателей, - лицензирование. Сегодня большинство компаний рассматривает его как административный барьер, который тормозит развитие отрасли. Однако лицензирование не является непреодолимой административной преградой на пути вхождения предпринимателей на инвестиционно-строительный рынок, оно не ограничивает их свободу.

Это барьер, который защищает отрасль от непрофессиональных предпринимателей. В условиях нестабильности российского рынка это особенно важно. Возникают новые организации, старые прекращают свою деятельность, поэтому лишь система лицензирования отслеживает новых игроков, оценивает их профессионализм.

Виктор Брацун: "Мировой бизнес с удивлением смотрит, как можно строить экономические отношения в рыночной системе, когда все инструменты находятся в руках государства" Фото: Борис Барышников

Но сама процедура лицензирования в России вызывает бурные дискуссии и не соответствует мировым стандартам. Сегодня все инструменты регулирования экономики находятся в компетенции государства. "В этом смысле мировой бизнес с удивлением и непониманием смотрит, как можно строить экономические отношения в рыночной системе, когда все инструменты находятся в руках государства. У стран-членов ВТО все или, по крайней мере, наибольшая часть этих вопросов находится в компетенции бизнеса. На рынок там пропускают игроков по правилам, разработанным и контролируемым самим бизнес-сообществом. В этом случае все участники становятся ответственными и заинтересованными", - говорит исполнительный директор Союза строителей Сибири Виктор Брацун.

Переговорный процесс по вступлению страны в ВТО почти завершен, в ближайшее время РФ подпишет пакет соглашений о присоединении к этой международной организации. Уместно задать вопрос, насколько Россия готова к этому. Участники круглого стола отметили, что необходимо быстро сформировать правила, которые бы полностью соответствовали мировым стандартам. Рынок должен перейти в новое качество - стать открытым. Государство при этом никакими инструментами не сможет защитить строительные компании в России, и степень нашей готовности к этому очень низкая. Мы не имеем нормативной базы, которая бы соответствовала законам стран-партнеров , с которыми мы намереваемся торговать. Передача функций лицензирования профессиональным общественным объединениям в виде союзов и ассоциаций на базе саморегулирования резко и существенно изменит ситуацию на рынке и отношение иностранных бизнесменов к России. Для этого нужен лишь один простой шаг - принять закон о саморегулировании. Благополучно родившись, он несколько лет пролежал на полке, и теперь вопрос рассматривается в другой плоскости. Отдельные отрасли, в частности, инвестиционно-строительная , очень в нем заинтересованы.

Россия заявила миру о своей интеграции в рыночную экономику. Сегодня 95% мирового торгового оборота осуществляется странами ВТО. Присоединение к ним влечет за собой принятие международных норм и правил, в число которых попадает и регулирование инвестиционно-строительной отрасли. Если не реализовать нужных мер на государственном уровне уже сегодня, вступление в ВТО будет иметь тяжелые последствия для выживания российских строителей на рынке.

Keywords: