Костыль для элитного рынка

Елена Зубова

Доля элитного жилья в объеме предложения на вторичном рынке составляет 1% и в ближайшее время расти не будет. Сегмент может пополниться только
за счет реконструкции

Объем вторичного рынка элитного жилья невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.

По словам генерального директора агентства "Петербургская недвижимость" Сергея Дроздова, количество объектов не увеличивается, наоборот, за последний год по ряду причин даже снизилось. Во-первых , все время повышаются требования покупателей к элитному жилью. Во-вторых , раньше большинство элитных квартир выводилось на рынок в результате расселения коммунального жилья. Сейчас подходящих объектов практически не осталось.

"Расселение коммунальных квартир на сегодняшний день - почти не востребованная услуга. Связано это в первую очередь с отсутствием спроса со стороны покупателей, так как на рынке достаточно предложений по хорошему жилью в новых домах", - говорит директор петербургского отделения компании "Миэль-Брокеридж" Мария Сорокина. "Тем более что сейчас покупать квартиру и расселять ее немодно, - добавляет генеральный директор АН "Бекар" Ирина Гудкина. - Модно покупать квартиру в реконструированном доме". По словам риэлторов, при нынешней конъюнктуре рынка расселение - сложное дело. Оно возможно только на стабильном рынке.

Клиент всегда прав

Элитные объекты приобретаются с разными целями, не обязательно для решения жилищных вопросов: как представительское жилье, для сдачи в аренду, для последующей перепродажи. Поэтому, отмечает Мария Сорокина, "клиенты хотят видеть тщательно просчитанную экономику сделки, получить полный спектр услуг высокого качества и навигацию в процессе обслуживания".

Кроме того, покупатель пошел разборчивый и информированный. Из-за возросших требований квартиры, которые раньше подпадали под определение элитных, сегодня клиентов не устраивают. Никто уже не хочет покупать в качестве элитной квартиру на первом этаже или во втором-третьем дворе в доме с неотремонтированной парадной.

"Не надо забывать, - добавляет директор департамента маркетинга агентства недвижимости "Адвекс-Росстро" Анастасия Лебедева, - что в старых домах с капитальным ремонтом отсутствуют гаражи и есть только парковочное место в охраняемом дворе, а о социальной однородности квартала и говорить не приходится".

Дома, где сформировалась социально однородная среда, у нас есть, однако она не радует элитных жильцов, утверждает Ирина Гудкина: "Если раньше эти жильцы были для своего дома неким уникальным явлением, то теперь стали "как все". Есть даже целые коттеджные поселки, в которых наступила социальная однородность, но это не значит, что там полное равенство: каждый хочет выделиться". Кроме того, на вторичном рынке элиты есть проблема эксплуатации: все жильцы настолько загружены своими делами, что заняться проблемами организации быта некому.

При всем том, констатирует Сергей Дроздов, большинство покупателей элитной недвижимости вынуждены соглашаться с тем, что им предлагают: "Квартир, которые соответствуют ожиданиям покупателей, ни на первичном, ни на вторичном рынке почти нет. Приходится чем-то жертвовать: либо качеством дома и наличием парковки, современными коммуникациями и другими элементами удобства и комфорта, либо видом из окна, соседством с достопримечательностями и т.д.".

По данным компании "Бекар", распределение элитных объектов по районам остается прежним. Как и раньше, больше всего объектов предлагается в Центральном и Петроградском районах. Далее идут Адмиралтейский и Московский. На Васильевском и Крестовском островах, а также в Выборгском районе есть единичные варианты. Территория "золотого треугольника" сейчас активизировалась. Главным критерием при выборе элитной квартиры остается вид на исторический центр города, поэтому спросом пользуются районы вокруг Смольного собора и Таврического сада, а также район Московского проспекта.

Альтернативное жилье

Выбор невелик не только по причине недостатка комфорта в старых домах, он также обусловлен дефицитом площадок под новое строительство в центре города. В Петербурге есть несколько мест, где присутствие элитной недвижимости просто обязательно, полагают риэлторы. Однако новое строительство в подобных местах нередко запрещено, возможна только реконструкция. Например, это относится к Каменному острову, но и там количество пригодных под реконструкцию объектов ограничено.

По мнению Ильи Андреева, директора по маркетингу и продажам ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" , основные участки реконструкции с прошлого года сосредоточены в Центральном и Василеостровском районах. Петроградский район выпадает из этого контекста, поскольку имеет земельные ресурсы бывших промышленных предприятий, где сегодня ведется главным образом новое строительство.

По словам Анастасии Лебедевой, плотность населения в центре и без того в два раза превышает населенность спальных районов - 1100−1400 человек на гектар. Многие считают выходом из ситуации реконструкцию старого фонда. "Но для этого придется расселять дорогое жилье, тратиться на реконструкцию, соблюдая жесткие требования КГИОП (что, естественно, приведет к удорожанию проекта минимум на 30%). Поэтому проекты единичны", - говорит Лебедева. "Проекты жилой реконструкции можно пересчитать по пальцам, - вторит Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу компании "Петербургреконструкция", - дом на Галерной, на Союза печатников, на Красноармейских улицах, пара адресов на Петроградской стороне и на Васильевском. И это лет за десять". В 2006 году доля реконструкции в общем объеме ввода составила 9%.

Малое количество проектов обусловлено тем, что инвесторы в процессе реконструкции сталкиваются со сложностями. "Основная масса "легких" для инвесторов аварийных или пригодных для расселения домов в центре уже давно освоена. Остались здания с большими обременениями, которые требуют значительных капитальных вложений, и те, что расположены в депрессивных районах", - утверждает генеральный директор ИСК "Петрополь" Марк Лернер.

Реконструкция сама по себе - недешевое удовольствие, но есть еще одна проблема - технологическая. При реконструкции, как, впрочем, и при новом строительстве в центре, необходимо вести мониторинг соседних зданий и использовать щадящие технологии. К примеру, чтобы не повредить брандмауэрные стены соседних домов, проводя реконструкцию с сохранением фасада, разборку здания приходится делать чуть ли не вручную. Илья Андреев также утверждает, что из-за сложности с расселением домов в центре города "по стоимости и срокам прогнозировать результат практически невозможно". Также к минусам реконструированного жилья Ольга Колганова относит неразвитую инфраструктуру: "Часто нет ни паркинга, ни придомовой территории, да и с инженерными новшествами сложновато - развернуться негде".

"Так что строить с нуля практически всегда выгоднее", - констатирует Марк Лернер. "Если рассматривать сугубо технологическую сторону вопроса, бесспорно, лучше строить новые дома. Существует чистый участок земли, поэтому не нужно ничего восстанавливать, нет окружения в виде примыкающих зданий, которые надо укреплять, и т.п. И что особенно важно, можно более гибко подходить к планировке квартир. Но с другой стороны, с нематериальной точки зрения реконструированные дома хранят свою историю, обладают неповторимой аурой и благодаря профессиональному застройщику приобретают новую жизнь. Соответственно, имеют не меньшую ценность, чем дома премиум-класса , построенные по новым проектам", - рассуждает Илья Андреев.

Специалисты отмечают, что при всех проблемах реконструкции интерес к ней не затухает. Его поддерживает отсутствие свободных пятен в хороших местах, попытки власти решить правовые вопросы с расселением, а также прямая выгода - цена на недвижимость в историческом центре растет гораздо быстрее себестоимости.

Ценник измерен спросом

По данным аналитиков компании "МИЭЛЬ", рост цен на вторичном рынке элитного жилья после некоторого затишья возобновился. К декабрю 2008 года они обещают увеличение по сравнению с нынешними ценами на 30%.

По данным компании "Бекар", только в августе цены на вторичную элиту подросли на 1−2%. Сегодня стоимость 1 кв. м в эксклюзивных домах составляет 20−25 тыс. евро, в тех, которые риэлторы называют премиум-классом , - 10−20 тыс. евро, а самые дешевые квартиры сегмента "комфорт" выставлены на продажу по 5 тыс. евро за 1 кв. м. "Если сравнивать положение на вторичном рынке элитной недвижимости в июне и в сентябре, можно заметить, что дорогих объектов (по 15−25 тыс. евро за 1 кв. м) стало немного меньше. За лето они или были проданы, или упали в цене. Менее дорогих объектов (5−15 тыс. евро за 1 кв. м) теперь значительно больше", - делится наблюдениями Ирина Гудкина.

По мнению Ольги Колгановой, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, стабилен и обладает большим "запасом прочности". Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, стабильно высок и продолжает расти, причем расти, опережая предложение, которое, напомним, пока сокращается. "Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется увеличение цен на элитные квартиры, - полагает Колганова. - Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17% и до конца года подрастет еще на 5−8%".

По данным агентства "Петербургская Недвижимость", на первичном рынке рост цен в элитном сегменте (в который входят также реконструированные объекты) в первом полугодии 2007 года превысил рост во всех остальных сегментах рынка и составил 16,76% в долларовом и 15,16% в рублевом эквиваленте. В незавершенных проектах класса "премиум" средняя стоимость 1 кв. м достигла 10 тыс. долларов, в элитных новостройках за пределами исторического центра - более 5 тыс. Но и при таком ценнике спрос продолжает расти.

Где появится зона?

Элитные дома должны располагаться в историческом центре, утверждают риэлторы. В центре города нет пятен под новое строительство, говорят застройщики. Единственным выходом и те и другие считают реконструкцию.

Сергей Дроздов сомневается, что в ближайшее время на вторичном рынке жилья появятся новые элитные зоны: "Если говорить о выходе объектов первичного рынка на вторичный, то формирование таких зон зависит не только от количества домов и их дислокации, но и от активности спроса и предложения. Так, в настоящее время на первичном рынке элитного жилья наибольшее число объектов возводится на Крестовском острове и прилегающих к нему набережных Петроградского района. Но пока еще рано говорить о том, что этот район стал зоной элитных объектов вторичного рынка".

Кроме того, процесс формирования вторичного рынка элиты может пострадать из-за того, что городская администрация заморозила программу создания пешеходных зон, поскольку Петербург постепенно подбирается к высокому званию столицы пробок. Между тем именно благодаря устройству пешеходных зон в свое время стали элитными отдельные дома и целые кварталы в районе улиц Правды и Большой Московской. "Если таких пешеходных улиц больше не будет, то не будет и возможности формировать элитные анклавы там, где недвижимость немного не дотягивает до статуса элитной", - горюет Дроздов. В свою очередь Мария Сорокина полагает, что элитный сегмент может пополниться за счет пригородов Петербурга. Например, в Пушкине за последние несколько лет сформировался респектабельный микрорайон на улице Малиновского, отмечает она.

Ожидается, что рынок элитного жилья пополнится за счет расселения аварийного фонда и коммуналок - соответствующая программа утверждена правительством. Однако риэлторы настроены скептически. Городские адресные программы по расселению домов в историческом центре пока что на стадии согласований или разработок, отмечает Дроздов. "Существует только программа расселения коммунальных квартир с субсидированием из бюджета. Но она предназначена исключительно для того, чтобы ускорить перевод в нежилой фонд квартир, находящихся на первых этажах. Вряд ли на их месте возможно появление элитного жилья", - добавляет он.

Однако, по мнению Ильи Андреева, доля реконструкции в общем объеме будет расти вне зависимости от того, реализуются ли городские программы и какими темпами пойдет эта реализация: слишком плоха ситуация с участками в местах, пригодных для элитной застройки. "Строители вынуждены обратить внимание на редевелопмент промышленных территорий и реконструкцию отдельных зданий. Именно эти два направления уже в ближайшем будущем станут единственным источником объектов элитного жилого домостроения, - уверен Марк Лернер. - Очевидно, что нового строительства пока больше, но я считаю, что в ближайшие пять лет ситуация изменится в пользу реконструкции".

Санкт-Петербург

Keywords: